Ako postupovať pri rozhodnutí OBNOVIŤ BYTOVÝ DOM?
- Zvolať schôdzu vlastníkov bytov a rozhodnúť sa, čo by sme chceli obnovovať – rozsah prác, odsúhlasiť investič- ný zámer nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov byto.
- Na schôdzi zvoliť komisiu a jej členov z radu vlastní- kov, ktorých by vlastníci bytov splnomocnili, aby rozho- dovali o výbere projektanta, stavebného dozoru a zho- toviteľa obnovy bytového domu a splnomocniť správcu alebo predsedu spoločenstva k podaniu stavebného konania alebo ohlásenia stavby.
- Výber projektanta treba klásť dôraz na výber projektanta, aby niečo nezanedbal pri tvorbe projek- tu, čo by mohlo viesť k nedostatkom, ktoré sa budú prejavovať chybami a predraženiu realizácie diela. Pro- jektant by mal spraviť obhliadku domu, posúdiť prítom- nosť systémových porúch, preveriť rozmery domu, stav jednotlivých konštrukcií a určiť spolu s komisiou vlastní- kov technické riešenie pre daný dom. Komisia by mala požadovať projekt pre realizáciu. Výber projektanta
- Projektová dokumentácia by mala obsahovať
- – situáciu pôdorysy suterénu, prízemia, typického podlažia, strechy (skutkový a navrhovaný stav)
- – pohľady, rez, detaily (skutkový a navrhovaný stav)
- – technickú správu
- – statický posudok
- – technickú správu protipožiarnej bezpečnosti stavieb
- – odstránenie systémových porúch (ak sú prítomné na uvedenej stavbe)
- – odborný posudok, evidenčný list
- – výkaz výmer
- – projektové energetické hodnotenie budovy
- Ak je projektová dokumentácia úspešne spracovaná môžeme požiadať príslušný stavebný úrad o schválenie v zmysle stavebného zákona. Žiadosť o stavebné povolenie alebo ohlásenie stavby podá- va za vlastníkov bytov splnomocnený správca alebo predseda spoločenstva prípadne iná osoba, ktorú vlastníci splnomocnili.
- Členovia komisie pristúpia k výberu stavebného dozoru a zhotoviteľa obnovy bytového domu. Výber stavebného dozoru je pre vlastníkov dôležitý, nakoľko bude zastupovať záujmy vlastníkov a vlastníci ho budú platiť. Výber zhotoviteľa obnovy. Komisia osloví potenciálnych zhotoviteľov k vypracovaniu cenových ponúk – rozpočtu. Poskytne zhotoviteľom slepý výkaz výmer a projektovú dokumentáciu elektronicky alebo v písomnej forme a určí termín dodania cenových ponúk v zalepených obálkach. K otváraniu obálok prizve komisia nezávislého stavebného dozoru, prípadne inú kvalifikovanú osobu, ktorá porovná cenové ponuky a vyhodnotí ich. Pri výbere zhotoviteľa je potrebné prihliadať nie len na cenu, ale najmä na referencie, kvalitu práce, skúsenosti, rozsah oprávnení uchádzača, kvalitu spracovania cenových ponúk, záručný a pozáručný servis, kvalitu materiálov obsiahnutých v cenovej ponuke, bonusy (záber verejného priestranstva, energetický certifikát a iné) a záruky. Je to investícia, ktorú budú vlastníci splácať väčšinou 15, 20 alebo 25 rokov.
- Možnosti financovania Vlastníci majú možnosť výberu z troch zdrojov financovania: Štátny fond rozvoja bývania /ŠFRB / momentálne najvýhodnejší úver na Slovensku (výška úrokovej sadzby sa pohybuje od 0 % – 3 %) ak je kombinácia viac typov obnovy úroková sadzba sa ponižuje na 0%, splat- nosť 20 rokov, výška úveru je 75% obstarávacieho nákladu a 25% dofinancujú vlastníci z vlastných alebo iných zdrojov. Žiadosti sa podávajú v príslušnom roku najlepšie v prvý možný termín v januári, ktorý určí ŠFRB, aby mali veľkú pravdepodobnosť úspechu pridelenia podpory, nakoľko rozpočet finančných prostriedkov ŠFRB je limitovaný (podmienky platné pre rok 2014)
Komerčné zdroje
Stavebné sporenie
Bankové úvery
Vlastné zdroje – finančné prostriedky vo fonde, prevádzky, údržby a opráv. - Schválenie vlastníkmi Členovia komisie vyberú projektanta, stavebný dozor a zhotoviteľa a dohod- nú sa na najvýhodnejšom financovaní celého investičného zámeru. Následne oznamom a pozvánkou zvolajú schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, kde pozvú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Odsúhlasiť všetky body žiadosti o úver musia minimálne 2/3 všetkých vlast- níkov bytov a nebytových priestorov. Ak sa schôdze nezúčastní potrebný počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov je možnosť vyhlásiť písomné hlasovanie podľa zákona č.182/1993 ZZ.
- Zápisnica zo schôdze musí obsahovať:
- – prezenčnú listinu
- – bytový dom ulicu, pop. číslo, miesto a hodinu konania schôdze
- – počet bytov a nebytových priestorov v bytovom dome
- – počet hlasujúcich
- – za, proti, nehlasoval
- – zapisovateľa, overovateľa, predsedajúceho schôdze
- – program schôdze
- – jednotlivé uznesenia:
- Uzavretie Zmluvy o dielo s vybraným zhotoviteľom v ktorej sa jasne dohodnú práva a povinnosti oboch zmluvných strán. Doporučujeme členom komisie, aby pred podpísaním ZoD správcom alebo predsedom spoločenstva taktiež odsúhlasili znenie ZoD.
- Správca alebo predseda SVB podá žiadosť o pridelenie úveru ak úver schvália a uvoľnia finančné prostriedky, je možné začať s realizáciou.
- Po ukončení diela nasleduje preberacie konanie – odovzdanie diela a následne kolaudácia. Zhotoviteľ doloží: všetky certifikáty použitých materiálov, potvrdenie o likvidácií odpadu, zakres- lí zmeny do projektu tzv. skutočného vyhotovenia, odstráni všetky nedostatky, odovzdá protokol o odovzdaní a prevzatí diela, revízne správy, odovzdá certifikát energetickej hospodárnosti budovy (ak sa zmluvne zaviazal, že ho doloží). Návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia aj s potrebný- mi dokladmi a zaplatením správneho poplatku podáva na miestnom stavebnom úrade správca alebo predseda SVB ak vlastníci nesplnomocnia niekoho iného.